IMU SULLE AREE EDIFICABILI ACQUISTATE ALLE ASTE: QUANDO IL PREZZO DELL’AGGIUDICAZIONE PUÒ DEFINIRE LA BASE IMPONIBILE

La determinazione della base imponibile IMU per le aree edificabili continua a essere uno degli ambiti più soggetti a contestazione pratica e interpretativa. La legge dispone che la base imponibile sia data dal valore venale in comune commercio dell’area alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione (o, se anteriore, alla data di approvazione degli strumenti urbanistici). Ma cosa succede quando quell’area è stata acquistata in una asta giudiziaria? Il prezzo d’aggiudicazione può essere assunto come valore venale ai fini IMU, o è necessario valutare diversamente?

Il riferimento normativo (art. 1, comma 746, L. 160/2019) stabilisce il principio: per le aree edificabili la base imponibile è il valore venale in comune commercio alla data indicata. Per definire quel valore occorre dunque considerare fattori oggettivi e comparabili, tra i quali:

• la zona territoriale (quotazione di mercato per la zona);
• l’indice di edificabilità e la volumetria possibile;
• la destinazione d’uso consentita (residenziale, commerciale, produttiva, ecc.);
• gli oneri di urbanizzazione e oneri per opere a carico del proprietario;
• i prezzi di mercato per aree con caratteristiche analoghe;
• verifiche urbanistiche, vincoli e servitù che possano influire sul valore.

Questi elementi devono guidare il calcolo del valore venale e la conseguente base imponibile IMU.

La prassi e la giurisprudenza non forniscono un’unica regola pratica: il tema del valore venale per aree acquistate tramite asta giudiziaria ha visto pronunce contrastanti.

Da un lato, la Corte di Cassazione e talune sentenze tributarie hanno ritenuto che il prezzo d’aggiudicazione non sia automaticamente parametro rappresentativo del valore di mercato. Un argomento ricorrente è che l’asta può produrre ribassi rilevanti — a causa di logiche di urgenza, di base d’asta fissata in modo conservativo o di limitata competizione tra offerenti — e dunque il prezzo risultante potrebbe essere «distorto» rispetto al valore reale di mercato (cfr. Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).

Dall’altro lato, altre pronunce hanno attribuito al prezzo d’asta valenza oggettiva: la natura pubblica della procedura, l’esistenza di perizie tecniche (CTU) a supporto della valutazione e il controllo giudiziario sugli atti sono stati considerati elementi che possono rendere l’aggiudicazione un riferimento attendibile per la determinazione del valore venale (cfr. Cass. 24 settembre 2003, n. 14148; CGT Reggio Emilia, sent. 155/2/25).

Non esiste pertanto una regola assoluta, la valutazione va fatta caso per caso, tenendo conto delle circostanze concrete dell’asta e della corrispondenza del prezzo d’aggiudicazione ai parametri di mercato.

La scelta di considerare il prezzo d’aggiudicazione quale valore venale ai fini IMU è possibile, ma va sempre motivata e supportata da elementi tecnici e comparativi. In assenza di congruità tra prezzo d’asta e mercato, il contribuente rischia contestazioni e deve essere pronto a fornire perizie e comparazioni.

Chi acquista un’area all’asta deve conservare tutta la documentazione tecnica e giudiziaria, richiedere perizie aggiornate se necessario e confrontarsi, se opportuno, con un professionista (commercialista, tecnico/valutatore, avvocato tributarista) per definire la strategia dichiarativa più solida.