PRIMA CASA, APERTURA AGLI IMMOBILI COLLABENTI: LA SVOLTA DELL’AGENZIA
L’Agenzia delle Entrate cambia passo e apre ufficialmente all’agevolazione prima casa anche per gli immobili collabenti, quelli censiti in categoria F/2 e spesso ridotti a ruderi. Una decisione che recepisce l’orientamento della Cassazione e che segna un’evoluzione importante nella lettura della normativa.
Un beneficio che guarda alla potenzialità dell’immobile
La risposta n. 108 del 26 maggio 2026 chiarisce un punto decisivo: per accedere all’agevolazione non serve che l’immobile sia subito abitabile. Conta invece che sia idoneo a diventarlo e che l’acquirente si impegni a trasformarlo in una vera abitazione.
È un principio già applicato agli immobili in costruzione (F/3) e ora esteso anche ai fabbricati degradati. La logica è semplice: se il sistema ammette il beneficio per ciò che deve ancora essere costruito, non può negarlo a ciò che esiste già, anche se in condizioni critiche.
Perché gli immobili F/2 rientrano ora nell’agevolazione
Gli immobili collabenti sono fabbricati privi di rendita, spesso inagibili e in stato di abbandono. In passato erano esclusi dal perimetro della prima casa, come indicato in una precedente risposta dell’Agenzia (n. 357/2019).
La Cassazione, con l’ordinanza n. 3913/2025, ha però ribaltato l’impostazione: se un immobile può essere recuperato e trasformato in abitazione, allora può accedere al beneficio. L’Agenzia ora fa propria questa interpretazione.
Il vincolo dei tre anni: la condizione che fa la differenza
L’apertura non è incondizionata. L’Agenzia introduce un requisito temporale molto chiaro:
l’immobile deve diventare effettivamente un’abitazione entro tre anni dal rogito.
Tre anni che coincidono con il termine entro cui l’Amministrazione può effettuare controlli. Se i lavori non vengono completati, scatta la decadenza dal beneficio.
Un principio che punta a garantire la serietà dell’impegno dichiarato dall’acquirente.
Il caso: un fondo rustico con trulli da recuperare
Il contribuente che ha presentato l’interpello aveva promesso l’acquisto di un fondo rustico con trulli, forno, camini e cisterna, tutti censiti in categoria F/2. Ha dichiarato di possedere i requisiti previsti dalla nota II‑bis e di voler ristrutturare l’immobile, completando i lavori entro tre anni e trasferendovi la residenza.
L’Agenzia conferma che il caso rientra nell’agevolazione, purché gli impegni vengano rispettati.
Una nozione di abitazione sempre più ampia
La normativa sulla prima casa è stata interpretata nel tempo in modo sempre più aderente alla realtà del patrimonio edilizio italiano. Già nel 2005, con la circolare 38, l’Agenzia aveva ammesso gli immobili non ultimati ma concepiti per uso abitativo. La giurisprudenza ha poi consolidato l’apertura agli immobili in costruzione.
La risposta del 2026 compie un passo ulteriore: anche gli immobili degradati possono rientrare nel beneficio, se destinati a diventare abitazioni.
Conclusione: un’apertura importante, con un obbligo concreto
La categoria catastale F/2 non è più un ostacolo alla prima casa. Ma l’apertura è accompagnata da un principio di effettività: l’immobile deve essere recuperato davvero.
