CASE MODULARI “CHIAVI IN MANO”: CESSIONE SENZA IVA
Con la risposta n. 304 del 5 dicembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento IVA delle abitazioni modulari prefabbricate pronte all’uso, confermando che tali immobili devono essere qualificati come beni immobili e non come beni mobili.
Qualificazione giuridica
Le case modulari complete di impianti e rifiniture, pronte per essere abitate, rientrano nella definizione di fabbricati (art. 13-ter Reg. UE n. 282/2011).
La loro installazione richiede mezzi e personale specializzato, assimilando l’operazione a una costruzione immobiliare.
Regime IVA
Regime naturale: la cessione è esente da IVA (art. 10, n. 8-bis, DPR n. 633/1972).
Eccezione: se la società venditrice è qualificabile come impresa costruttrice, l’operazione può essere imponibile con applicazione delle aliquote agevolate:
- 4% per la prima casa;
- 10% per abitazioni non di lusso.
Differenza rispetto ai pezzi prefabbricati
Già nel 2024 l’Agenzia aveva chiarito che l’aliquota agevolata non si applica al mero acquisto di singoli pezzi prefabbricati da assemblare, ma solo alla cessione di una casa completa e abitabile tramite contratto di appalto con l’impresa costruttrice.
Vendite transfrontaliere e regime OSS
Una società UE che vende case modulari a privati italiani non può utilizzare il regime One Stop Shop (OSS), riservato alle vendite a distanza di beni mobili.
In caso di imponibilità, gli adempimenti IVA devono essere assolti tramite identificazione diretta in Italia, oppure nomina di un rappresentante fiscale.
Resta fermo l’obbligo di censimento catastale delle abitazioni modulari.
Dichiarazioni mendaci dei clienti
Se l’acquirente rilascia una dichiarazione falsa per ottenere l’aliquota ridotta:
- l’Agenzia recupera la differenza d’imposta;
- applica una sanzione del 30% oltre agli interessi;
- la società venditrice non è responsabile della falsità della dichiarazione.
Implicazioni operative
Per le imprese che operano nel settore delle case modulari:
- valutare attentamente la propria qualificazione come impresa costruttrice;
- predisporre correttamente la documentazione fiscale e catastale;
- informare i clienti sui rischi di dichiarazioni mendaci;
- gestire gli adempimenti IVA in Italia senza ricorrere impropriamente al regime OSS.
Questo chiarimento rafforza l’orientamento dell’Agenzia: le case modulari “chiavi in mano” sono immobili a tutti gli effetti e seguono le regole fiscali dei fabbricati, con esenzione IVA salvo i casi di costruzione diretta.
