CEDOLARE SECCA E LOCAZIONE A USO FORESTERIA: LA CASSAZIONE RIMETTE LA QUESTIONE ALLE SEZIONI UNITE
Un’importante questione interpretativa sulla cedolare secca applicata alle locazioni a uso foresteria arriva ora al vaglio delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Con l’ordinanza interlocutoria n. 30016/2025, la sezione tributaria ha infatti ravvisato un contrasto giurisprudenziale che richiede un intervento chiarificatore definitivo.
Il caso: contratti a uso foresteria con un’università privata
La vicenda trae origine da alcuni contratti stipulati da una persona fisica proprietaria di immobili con un’università privata. Gli accordi prevedevano la destinazione delle unità abitative a alloggio temporaneo di lavoratori, collaboratori e ospiti dell’ateneo.
L’Agenzia delle Entrate aveva negato l’applicazione della cedolare secca, aderendo alla lettura prevalente secondo cui il regime agevolato non si applicherebbe né quando il locatore agisce nell’esercizio di impresa, né quando il conduttore è un soggetto imprenditoriale.
Nei primi due gradi di giudizio, gli esiti sono stati opposti: un primo ricorso accolto, un secondo respinto. La contribuente ha così portato la questione in Cassazione.
Il quadro normativo richiamato dalla Corte
La Suprema Corte ha ricordato che l’articolo 3 del Dlgs 23/2011 ha introdotto la cedolare secca come alternativa facoltativa al regime ordinario, con tre condizioni principali:
- scelta esplicita del locatore;
- oggetto del contratto rappresentato da una locazione di unità immobiliare abitativa;
- assenza di contratti stipulati nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
A ciò si aggiunge il comma 6-bis, che estende il beneficio a contratti con cooperative edilizie o enti non profit, purché gli immobili siano destinati a studenti o messi a disposizione dei Comuni in cambio della rinuncia agli aggiornamenti del canone.
Secondo la Cassazione, la ratio del regime va ricercata nella volontà di contrastare l’evasione fiscale e di incentivare la mobilità nel mercato delle locazioni abitative.
Il nodo interpretativo: la locazione a uso foresteria è davvero “abitativa”?
La sezione tributaria richiama alcune pronunce recenti che avevano ammesso l’applicazione della cedolare anche quando il conduttore agisce nell’esercizio dell’attività professionale. Ma nell’ordinanza odierna i giudici manifestano perplessità verso tale apertura.
L’attenzione si sposta sul requisito oggettivo della norma: la locazione deve essere “ad uso abitativo”.
Secondo la Corte, nel caso della foresteria manca un elemento essenziale:
– l’utilizzo diretto dell’immobile da parte del conduttore, che invece destina l’alloggio a dipendenti, collaboratori o ospiti.
Le sublocazioni e i comodati collegati all’uso foresteria, inoltre, rispondono a esigenze organizzative dell’attività imprenditoriale del conduttore, allontanandosi dal modello classico della locazione abitativa.
Orbene, la Corte sottolinea che un’interpretazione sistematica della disciplina potrebbe condurre a un principio generale, ossia la cedolare secca sarebbe applicabile solo quando né locatore né conduttore agiscono nell’ambito di un’attività di impresa.
Di fronte alla difformità interpretativa creatasi negli ultimi anni, gli stessi giudici di legittimità ritengono necessario demandare la questione alle Sezioni Unite, chiamate ora a stabilire in modo definitivo se la locazione a uso foresteria possa rientrare o meno nel perimetro della cedolare secca.
