DECADENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

L’agevolazione prima casa è destinata a chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale.
L’agevolazione fiscale consente ai soggetti residenti e non residenti di usufruire di una riduzione sulle imposte indirette, che dovrebbero essere versate al momento dell’acquisto del primo immobile in Italia.
Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa è necessaria la sussistenza di alcuni requisiti, in particolare:
• l’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastata come A1, A8 e A9 ( c.d. abitazione di lusso)
• l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza anagrafica o alternativamente:
 lo stesso deve trasferire la propria residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dell’acquisto;
 l’immobile deve essere sito nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività o se lo stesso si sia trasferito all’estero per lavoro, l’immobile deve essere collocato nel Comune in cui il datore di lavoro ha la propria sede;
• l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge della proprietà o di diritto reale su altro immobile sito nello stesso Comune in cui è ubicata la casa da acquistare;
• l’acquirente non deve essere titolare della proprietà esistente sul territorio italiano acquistato avvalendosi dell’agevolazione prima casa.
Dette informazioni devono essere attestate dal contribuente attraverso dichiarazione resa, a pena di decadenza, nello stesso atto d’acquisto o nell’eventuale preliminare di compravendita.
Le imposte indirette dovute sull’acquisto della prima casa sono ridotte e diversificate in relazione al soggetto che effettua la cessione:
• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva abbiamo:
 l’imposta di registro proporzionale alla misura del 2% (invece del 9%);
 l’imposta ipotecaria fissa di euro 50;
 l’imposta catastale fissa di euro 50.
• se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA abbiamo:
 l’IVA ridotta al 4% (invece che 10%);
 l’imposta di registro fissa di euro 200;
 l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
 l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Si ha la decadenza dell’agevolazione legata all’acquisto della prima casa al verificarsi di specifiche circostanze quali:
• la vendita dell’immobile prima del trascorrere dei 5 anni dalla data di acquisto;
• la mancata richiesta e costituzione della residenza entro i 18 mesi dall’acquisto;
• la mancata vendita dell’immobile già posseduto ed acquistato con le agevolazioni prima casa entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile.
La legge prevede un regime sanzionatorio per il contribuente qualora i suddetti requisiti richiesti per godere dell’agevolazione siano inconsistenti sin dall’inizio, oppure vengano meno successivamente, stabilendo il versamento, nel primo periodo di imposta utile, di tutte le somme risparmiate grazie al beneficio a cui dovranno aggiungersi gli interessi maturati ed una sanzione amministrativa aggiuntiva pari al 30% delle somme così calcolate.
Appurata l’irregolarità, l’Agenzia delle Entrate notifica la contestazione al contribuente attraverso l’avviso di liquidazione attinente alla perdita dell’agevolazione prima casa e riportante l’importo della maggiore imposta e con la sanzione amministrativa del 30% da corrispondere, il tutto da liquidarsi entro 60 giorni dalla notifica trascorso il quale l’agente della riscossione può procedere con le azioni esecutive per la riscossione del credito.
Il termine di prescrizione dell’avviso di accertamento sull’agevolazione prima casa è di tre anni, pertanto, entro tale termine gli uffici hanno la possibilità di accertare se il contribuente abbia rispettato le condizioni ed i requisiti richiesti per ottenere l’agevolazione fiscale; il termine di prescrizione triennale decorre non dal momento della registrazione dell’acquisto dell’immobile, ma dallo scadere dell’anno successivo alla vendita.
La sanzione può essere elusa dal contribuente con la rivendita dell’immobile prima dello scadere dei 5 anni dall’acquisto e qualora non intenda procedere ad un nuovo acquisto entro i 12 mesi successivi alla vendita attraverso l’istituto del ravvedimento operoso che consentirà di sanare la propria posizione con la presentazione della relativa istanza all’Agenzia delle Entrate precedentemente alla notifica delle azioni di accertamento. Qualora la liquidazione deve essere eseguita d’ufficio, il ravvedimento si perfezionerà con l’esecuzione dei pagamenti in misura ridotta nel termine dei 60 giorni dalla notifica dell’avviso di liquidazione.
Potrà usufruire del ravvedimento anche il contribuente che vendo acquistato un’immobile con le agevolazioni prima casa non intenda o non possa più trasferire la propria residenza nel Comune entro i 18 mesi dall’acquisto.