PRIMA CASA, VENDITA ENTRO 5 ANNI: QUANDO SCATTA LA DECADENZA
Arriva la precisazione della Cassazione: al fine di evitare la decadenza dalla prima casa il nuovo acquisto deve seguire la vendita infraquinquennale, non precederla.
Un principio importante in tema di agevolazioni fiscali sulla “prima casa” arriva dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24479/2025. Gli ermellini hanno stabilito che, per evitare la decadenza dai benefici in caso di vendita infraquinquennale, non è sufficiente aver acquistato un altro immobile prima della cessione: la legge richiede che il nuovo acquisto avvenga dopo la vendita e comunque entro un anno da questa, con destinazione ad abitazione principale.
Cosa prevede la normativa
L’agevolazione “prima casa” consente al contribuente, in presenza di determinati requisiti, di pagare imposte ridotte (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) al momento dell’acquisto.
Le condizioni principali sono:
- non possedere altri immobili nel Comune dove si compra la casa agevolata;
- adibire l’immobile ad abitazione principale entro i termini previsti;
- non acquistare altri immobili con lo stesso beneficio, salvo alienazione del primo e riacquisto entro un anno.
Se l’immobile viene ceduto entro 5 anni dall’acquisto, l’agevolazione decade, con conseguente recupero delle imposte non versate, a meno che il contribuente non riacquisti un altro immobile da destinare a propria abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita.
Il caso deciso dalla Cassazione
La vicenda riguarda una coppia che nel 2009 aveva acquistato un immobile con i benefici “prima casa”. Nel 2012 la moglie aveva rilevato la quota del 50% del marito, sempre con agevolazione. Nel 2016 la contribuente ha venduto l’intero immobile, prima che fossero trascorsi 5 anni dal secondo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi contestato la decadenza parziale del beneficio per la quota acquisita nel 2012.
La contribuente ha provato a difendersi sostenendo che aveva già acquistato un altro immobile, ma la Cassazione ha respinto il ricorso: ciò che conta non è avere una nuova casa, bensì acquistarla dopo la vendita dell’immobile agevolato e non prima.
Secondo la Suprema Corte:
- l’acquisto di un nuovo immobile effettuato prima della vendita infraquinquennale non evita la decadenza;
- il riacquisto deve avvenire dopo la cessione e entro un anno da essa;
- la decadenza può riguardare anche solo una quota di proprietà se questa viene ceduta prima del quinquennio.
Pertanto la decisione della Cassazione conferma un punto cruciale: le tempistiche sono decisive. Per mantenere i benefici fiscali, il contribuente deve pianificare con precisione le operazioni immobiliari e rispettare l’ordine degli atti: prima la vendita, poi il nuovo acquisto.
Un errore di tempistica può costare caro, comportando la revoca delle agevolazioni e il pagamento delle imposte risparmiate, con relative sanzioni e interessi.
