DONAZIONI IMMOBILIARI: ACQUISTI PIÙ SICURI GRAZIE ALLA NUOVA LEGGE 182/2025

Dal 18 dicembre 2025 cambiano le regole per chi acquista un immobile proveniente da donazione. Con la Legge n. 182/2025, e in particolare con l’articolo 44, il legislatore introduce una riforma attesa da anni, destinata a semplificare il mercato immobiliare e a garantire maggiore sicurezza giuridica agli acquirenti.

Il problema: il rischio per chi comprava case donate

Fino a oggi acquistare un immobile ricevuto in donazione comportava un rischio concreto: gli eredi del donante, se lesi nella loro quota di legittima, potevano agire contro il terzo acquirente e chiedere la restituzione del bene. Un’incertezza che pesava sul mercato, rallentava le vendite e rendeva più difficile ottenere mutui su immobili di provenienza donativa.

La svolta: i terzi acquirenti non rischiano più

Con la riforma, questo scenario cambia radicalmente. Il Consiglio Nazionale del Notariato, che rivendica la paternità tecnica della proposta, ha annunciato che gli acquirenti non potranno più essere coinvolti nelle azioni di riduzione. Gli eredi legittimari conservano comunque tutela, ma solo come diritto di credito nei confronti del donatario, non più sul bene venduto.

In altre parole: chi compra un immobile donato non rischia più di perderlo, mentre il donatario resta obbligato a compensare in denaro gli eredi eventualmente lesi.

Cosa prevede l’articolo 44

Le principali novità introdotte nel Codice Civile sono:

• Pesi e ipoteche restano validi anche se la donazione viene ridotta; il donatario deve compensare gli eredi per l’eventuale diminuzione di valore.
• Le garanzie sui beni mobili restano efficaci, con lo stesso obbligo di compensazione.
• La riduzione della donazione non colpisce i terzi acquirenti: il bene non può più essere loro richiesto indietro.
• Se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene gratuitamente può essere chiamato a compensare gli eredi nei limiti del vantaggio ottenuto.
• Per le disposizioni testamentarie, se la domanda di riduzione viene trascritta oltre tre anni dall’apertura della successione, la sentenza non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso prima della trascrizione.

Applicazione delle nuove regole

Le novità si applicano:

• alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo il 18 dicembre 2025.
• Per le situazioni già in corso, restano valide le vecchie norme solo se l’azione di riduzione o l’atto di opposizione vengono trascritti entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Superata questa finestra, il nuovo regime diventa operativo per tutti.

Un passo avanti per mercato e cittadini

Secondo il Notariato, la riforma ha “portata storica” perché elimina una delle principali incertezze del mercato immobiliare italiano, favorendo la circolazione dei beni e l’accesso al credito. Una semplificazione che tutela gli eredi, ma soprattutto mette al sicuro gli acquirenti e rende più fluide le compravendite.